实惨广州天河沙河为何如此不争气

如今，连闷声不响的天河沙河也要崛起了？

上个月，沙河片区的最新规划图曝光，片区的二手房成交也活跃了起来。

根据广州市房地产中介协会的数据，4月份沙河板块首次进入二手房活跃榜单的Top10，5月更是一举跃居前三。

要知道，沙河这个名字，已经很久没有出现在主流视野当中了。

谁又能想到，这个位于天河却又最不像天河的片区，也即将要迎来全面升级了。

然而，沙河板块也要迎来上行的大势了吗？

片区现状惨不忍睹

“三不管”的沙河迎来旧改

沙河，是一个独特的存在。

有人以为它属于越秀区，也有人以为它在白云区，但它确确实实是在天河区。

实际上，沙河在建国时期就经历过多次区划调整，年曾设沙河区，年并入天河区。

上世纪80年代中期，这里自发形成小农贸市场，发展到如今，沙河在华南地区服装批发界有一定的优势地位，吸引了国内及西亚、中东、非洲的客商前来采购。

1平方公里的土地上，从业人员约有10多万人，日常进出的人流达20万左右，“双十一”日均50万人次，每天有吨货物从这里流往全国各地。

现场实拍图

历经40十年，此时是沙河最好的时代，也是沙河最坏的时代。

积蓄造就如今往日不敢奢望的繁忙沙河，沉淀也把沙河的黑色阴影完全裸露于世。

虽然位于天河西北部，被越秀环市路、天河北与白云同和中心区三大商圈夹着，但沙河却有点被边缘化、“三不管”的意思。

沙河真正的硬伤就在于产业落后和交通混乱。

这里是华南三大服装批发集散地之一，集聚了30多个批发市场，商户如云，目光所及皆是打包袋和人流，给人一种杂乱感。

商业很低端，稍成气候的服装批发市场规划小气。商客们领着大包或拉着车走在狭窄的走廊，挤过狭窄的门。

满大街都是小商铺，但除了服装店，就是快餐与小吃店，还有少数房产中介。

从地铁口出来后，逛一圈下来，没有一个商业综合体，连有点规模的超市也没有，只有一个暗的菜市场。

在这，交通状况乱到令人发指。

人流和车流交织在一起，连自行车道上也沦为“手推车道”及装货带。交通信号灯在繁忙期（10时-17时）仿佛是摆设，最行得通的交通规则就是没有规则。

红灯和绿灯所发出的指示是一样的，那就是不分车人，快走吧。人车交战才是常态，谁能攻占路面完全靠运气。协警在十字路口用高音喇叭指挥都镇不住。

再者，这里的人流混杂也是一大问题。即使处于特殊时期，几个服装批发市场也聚满了人。商客和店家，还有淘笋货的学生，都在这里交汇。

区域的内部环境十分贴切脏乱差。匆忙的商客扯掉黑色塑料袋随便扔，大片停放的电动车占了车道，人力运货随意穿梭。

外围东南部、西南部环境较好，有多个文化机构，如的西南边水荫路有广州话剧院，西边有星海音乐学院，但是人气都不行，商业冷清。

“人流混杂、车流拥堵、环境脏乱差”成为了沙河的代名词，沙河想要飞上枝头做凤凰，涅槃的旧改势在必行。

根据最新规划，沙河片区将定位为云河芯、粤文坊（广州数字创意·艺术专区），形成“两轴两组团”的新发展格局。

即“南部演艺文化组团”和“北部文创商贸组团”，以及“空间提质轴”和“文创体验轴”。

图源：网络

其中，最值得期待的还是地铁线的推进建设。

除了现有的六号线穿过之外，沙河还会推进地铁11号线建设，新增设26号线。

届时沙河片区内将有三条地铁，四个站点（沙河顶、沙河、田心村和天河北路），实现片区内站点米覆盖率%。

通过换乘3号线可以在五站内到达林和西，大大缩短出行时间。

图源：楼市前线

而有意思的是，沙河片区整个1.47平方公里的改造项目中，单纯的居住用地占比就达到了21%，还有占比20%的商住文化兼容用地。

而规划居住人口只有4万人，沙河未来毫无疑问可以承受相当大的居住需求。

除此之外，该片区还将增加大片商业用地、商办用地、商办居住用地以及文物古迹用地。

伴随着规划落实，交通优化，沙河楼盘可能会变得热门、抢手，房价也将迎来利好。

好不容易盼来了旧改

3万+依旧雷打不动

实际上，虽然有新规划出台，但沙河的楼市依然不温不火。

上个月，同事米叔在盘点沙河板块的时候，做了一份片区内代表楼盘的年度涨幅情况，沙河可谓天河跌幅重灾区，报价大都直线下滑。

而在刚刚过去的两个月，虽部分楼盘挂牌价要比之前高了一些，但相较于年，可以说是毫无波澜。

更不用提这其中还不乏许多不涨反跌的楼盘，一些楼盘甚至没什么人问津，房价走势低迷。

目前片内已无在售一手房，二手房基本为楼龄20年以上的“老破小”，均价3.1万/平。

其中，楼龄较新的君华上域，价格也是最贵的，最高挂牌价去到5.8万/平。

截图来源：贝壳

而剩余的基本都是20-30年左右楼龄的房源，目前比较热门的小区有君华上域、豪景花园、中强雅苑等。除了君华上域，涨幅普遍不高。

虽然沙河地处天河，但因为服装批发市场人流大，人员复杂，整个片区又大部分是单位大院，楼龄较长且配套一般，所以房价一直在“拖”天河后腿。

如果真要说有什么亮点，大概也就只剩下距离市中心近和先烈东小学的学位房，可以让房价有少许波澜。

例如先烈东横路11号大院的一套房源，3月份房源挂牌万，如今已经去到万，上涨了20%。

有了小学学位加持，再加上片区的新规划和房子自身的优势，涨价的底气自然也就比其他人高了。

闷声不响的沙河也要迎来转机了？

个人看来不一定，主要有以下几个原因。

1）沙河承接不了天河金融的气息，却接收了不少白云批发业的连累，大量服装批发市场和工厂在此聚集，城市面貌较密集杂乱。

2）与其他潜力洼地相比，片区还没有明显的优势，且除了地铁之外，新规划对片区价值的影响不太大。

那么沙河适不适合上车？

具体来看，沙河更适合在市中心工作，不追求学位的刚需自住一族。

其中很大一个原因是，沙河距离市中心近，且上车门槛低，价格依然是目前广州对刚需最友好的板块之一。

当然，首选还是靠近地铁的次新房，毕竟片区内没有什么产业支撑，最大的优势就是距离市中心近，通勤时间较短

而如果是投资，要做好长线准备，沙河的规划毕竟才刚起步，距离兑现还有相当长的时间，如果是追求短期回报的，沙河不是最佳的选择。

以上便是关于沙河板块的一些探讨，如果你有其它想法欢迎留言讨论。

你如你有置业的问题，欢迎探讨！

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